常熟房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
2022/11/8 8:32:57??????點(diǎn)擊：
常熟房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)分析
房產(chǎn)抵押貸款作為銀行貸款中非常普遍的擔(dān)保措施被廣泛運(yùn)用，銀行抵押權(quán)因抵押登記而產(chǎn)生。但銀行享有房產(chǎn)的抵押權(quán)并不能代表抵押權(quán)一定能夠?qū)蛊渌麢?quán)利人的合法權(quán)利。律師提示在本文第一種、第五種、第七種、第八種情況中，銀行因貸款而抵押房產(chǎn)所產(chǎn)生的抵押權(quán)不能對(duì)抗其他權(quán)利人。本文不惴淺陋，分析如下：
01.房屋購買者的居住權(quán)優(yōu)先于銀行房產(chǎn)貸款抵押應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條。
裁判要旨：交行陜西分行認(rèn)為，本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條，其對(duì)案涉房產(chǎn)享有對(duì)抗案外人李驪昕的優(yōu)先受償權(quán)，二審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條系適用法律錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”從該條規(guī)定來看，原則上申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時(shí)規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。換言之，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的，其對(duì)抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對(duì)的，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請(qǐng)執(zhí)行人即使對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對(duì)抗案外人的執(zhí)行異議。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條就是第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因?yàn)樗堑诙邨l的但書。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購買者的居住權(quán)，因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。據(jù)此，在李驪昕的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設(shè)定有抵押權(quán)，李驪昕也享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。本案中，李驪昕已承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，二審法院參照適用該規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，認(rèn)定李驪昕享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律正確。此外，交行陜西分行認(rèn)為，適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條的前提條件是辦理商品房預(yù)售登記。該主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
案件來源：交通銀行股份有限公司陜西省分行、李驪昕申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，最高人民法院民事裁定書（2018）最高法民申1615號(hào)
02.
銀行對(duì)用已銷售的房屋抵押審查有過失的，抵押登記無效。
裁判要旨：永州農(nóng)商行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在審查辦理貸款擔(dān)保時(shí)，理應(yīng)對(duì)云天公司房屋銷售情況進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的調(diào)查了解。涉案樓盤項(xiàng)目房屋早已建成發(fā)售，云天公司也曾用多種形式廣告宣傳促銷樓盤，用于抵押的商鋪也已實(shí)際出租使用。在此情況下，永州農(nóng)商行不僅應(yīng)當(dāng)預(yù)料用于抵押的商鋪存在業(yè)已售出的可能，而且完全有能力了解到商鋪已經(jīng)售出的客觀事實(shí)。原審判決由此認(rèn)定永州農(nóng)商行對(duì)于抵押商鋪未予審慎審查存在過失，因而不屬善意取得情形的意見，具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。永州農(nóng)商行認(rèn)為商鋪銷售情況并非辦理貸款抵押必須審查的內(nèi)容，其亦無從知道商鋪實(shí)際銷售情況，故其已盡審慎審查義務(wù)，屬于善意取得的意見，理據(jù)不足，不予采信。
案件來源：(2011)民提字第29號(hào)]大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會(huì)社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案，轉(zhuǎn)載于《最高人民法院公報(bào)》2012年第6期(總第188期)
03.
父母以未成年人子女房產(chǎn)對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保，有效。
裁判要旨：現(xiàn)行法律對(duì)抵押人的身份并無限制，限制民事行為能力人的母親以監(jiān)護(hù)人的身份代其簽署抵押合同并不違反法律的禁止性規(guī)定。即使監(jiān)護(hù)人代為簽署合同的行為損害了被監(jiān)護(hù)人的利益，也應(yīng)當(dāng)由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任，并不能因此否定合同的效力。
案件來源：黃韻妃與華夏銀行股份有限公司深圳天安支行、昶皓照明股份有限公司、上赫股份有限公司、黃恒燊、溫小喬一般擔(dān)保合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?[最高人民法院(2014)民申字第308號(hào)]
04.
未經(jīng)審批抵押劃撥土地上的自有房屋,并不必然導(dǎo)致抵押無效。
裁判要旨：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第三條的規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。
當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，如果僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。
案件來源：中國長城資產(chǎn)管理有限公司濟(jì)南辦事處與山東濟(jì)南醫(yī)藥采購供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛二審案[最高人民法院（2006）民二終
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